I. UN MARCHÉ IMMOBILIER ACCESSIBLE

Des logements dont les prix sont parmi les plus bas d’Europe

Il est possible de trouver dans les quartiers résidentiels de Berlin des appartements à partir de 2 500 €/m² alors qu’à Londres ou Paris les prix sont deux voire trois fois supérieurs.

Le secteur immobilier à Berlin est en plein essor aujourd’hui. C’est la capitale de l’immobilier bon marché. C’est la capitale de l’immobilier bon marché, puisqu’elle n’a pas connu de bulle immobilière. Berlin affiche des prix au m² qui défient toute concurrence. Ainsi les prix évoluent entre 2500€ et 5000€ pour les très bons emplacements. Les prix sont très intéressants pour tous les investisseurs ou expatriés qui souhaitent diversifier ou investir une partie de leur portefeuille dans une ville qui n’a pas été touchée par la flambée des prix comme d’autres villes en Europe.

Des prix bas qui séduisent différents profils d’investisseurs

Ces prix et la qualité des immeubles jouent en faveur des nouveaux acquéreurs qui ont la possibilité d’acheter un appartement de 50 m² pour le prix d’un 15 m² à Paris.

Le marché immobilier à Berlin attire aujourd’hui ces investisseurs qui connaissent bien le marché et croient en son potentiel. Cette situation en fait l’une des villes les plus attractives concernant l’achat immobilier qu’il s’agisse d’un pied à terre, d’un investissement locatif ou encore d’une installation durable.
Les investisseurs sont de tout type car les prix immobiliers à Berlin permettent à chaque profil d’investisseurs d’acheter un appartement selon ses envies et ses besoins, ce qui constitue un privilège en Europe.

II. Une qualité de vie et du logement

  • 9,8 millions de visiteurs
  • 170 musées
  • 350 galeries
  • 130 théâtres et 300 cinémas

Une bonne qualité du logement

Les logements à Berlin offrent de grandes surfaces (très rarement moins de 30m²). Ce sont souvent des biens avec une belle architecture de type Altbau (style de construction des années 1880-1920). ADEN Immo propose principalement ce type d’appartements dans des immeubles aux parties communes rénovées. On y trouve encore bon nombre d’éléments d’époque comme des parquets anciens, des moulures aux plafonds, de grands halls d’immeuble avec un cachet d’époque. Des rénovations généralisées ont eu lieu au cours des 20 dernières années et dans presque tous les biens proposés, de sorte que l’on y retrouve des cuisines séparées et des surfaces modernisées tout en gardant un certain charme.

Une vraie qualité de vie

Berlin est désormais la 3ème ville la plus visitée d’Europe, derrière Paris et Londres, mais devant Rome, Barcelone et Madrid…

Cela tient à sa qualité de vie, à l’originalité de son architecture et au fait qu’elle soit devenue un centre des nouvelles tendances dans l’art et la culture.

III. Un marché sain et sécurisé

  • 3 millions d’habitants
  • 250 000 habitants en plus en 2030
  • 29 000 naissances

Berlin, capitale du pays le plus riche d’Europe est située au carrefour des plus grandes routes Européennes. L’Allemagne est la 3e puissance mondiale, la 2e puissance exportatrice mondiale et la première puissance européenne.

Redécollage économique

De plus en plus d’entreprises s’installent à Berlin pour se trouver au centre de l’Europe. Ces grandes entreprises internationales, plus particulièrement dans le secteur de l’innovation, des hautes technologies, de l’informatique et des médias ont relocalisé leur siège allemand ou européen à Berlin comme par exemple Sony Music-BMG, Daimler-Benz, Universal, Siemens, IBM. De nombreuses entreprises innovantes, surtout dans le domaine du commerce en ligne, ont elles aussi leur siège à Berlin (Zalando, Rocket Internet et un grand nombre de Start-ups).

Le potentiel économique de Berlin

Le marché immobilier à Berlin est à contre-courant des autres marchés européens.

En effet, alors que le marché de l’immobilier est morose en Europe, Berlin a retrouvé son rayonnement international et les prix du marché immobilier ont commencé à augmenter. C’est une métropole dynamique, le gouvernement s’y est installé, c’est le siège de nombreuses ambassades, consulats ou organismes internationaux.

L’Allemagne est une valeur refuge en Europe du fait de sa stabilité et de la prospérité de son économie.

IV. Une fiscalité avantageuse et un environnement juridique stable

Un contexte stable

Contrairement à certains pays où l’immobilier a connu un boom mais où l’environnement juridique et légal est peu sécurisé pour les investisseurs, l’Allemagne présente de fortes garanties juridiques pour un investissement sans risque, équivalent à la France. Ainsi, les garde-fous juridiques mis en place par l’Allemagne rendent le marché de l’immobilier allemand sain en limitant la spéculation outrancière. C’est pourquoi Berlin ne connait pas de bulle immobilière malgré la croissance rapide des prix.

Convention fiscale franco-allemande

ADEN Immo n’a pas vocation à être un cabinet d’experts fiscalistes. Cependant, nous vous informons que la convention fiscale avec l’Allemagne, signée à Paris le 21 juillet 1959, spécifie que les revenus provenant de biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat où ces biens sont situés. Vos revenus locatifs perçus à Berlin ne seront taxés qu’en Allemagne, vous permettant ainsi de profiter d’une tranche d’imposition plus basse.

A noter : 80% de nos clients ne paient pas d’impôts sur leurs revenus locatifs allemands.

Les réductions fiscales en Allemagne

A l’heure actuelle, les avantages fiscaux pour l’achat d’un appartement à Berlin sont les suivants* :

  1. Amortissement du bien ouvert à tous (2 à 2,5% par an de la valeur du bien),
  2. Report de la taxe foncière sur le locataire

* données à titre d’information, il est nécessaire de vérifier ces informations auprès d’un cabinet fiscaliste spécialisé

V. Un marché au fort potentiel – Berlin

  • 170 000 €
  • 2 pièces
  • 60m²
  • 10% d’augmentation en 2015

Les français investissent de plus en plus dans l’immobilier à Berlin

Si les institutionnels avaient commencé à investir dans l’immobilier à Berlin dès la chute du Mur, ils sont rejoints actuellement par de nombreux investisseurs particuliers, scandinaves mais aussi britanniques ou français, qui ont perçu le potentiel de l’immobilier à Berlin. Ainsi beaucoup de Français qui avaient investi en France lors de la dernière décennie, effectuent un arbitrage de leur portefeuille en faveur de Berlin afin de repartir sur un nouveau cycle immobilier haussier.

Des perspectives favorables pour l’immobilier A Berlin

Le marché allemand n’est pas encore totalement homogène. Des disparités entre l’Ouest et l’Est de l’Allemagne persistent. Ainsi par exemple, si les prix des logements à Munich sont plus élevés, ils sont au contraire très bon marché à Berlin.

Les prix immobiliers de Berlin ne semblent pas à leur niveau d’équilibre à long terme. Ces prix bas s’expliquent principalement par l’offre excédentaire de logements qu’a connue Berlin durant les années 90, conséquence directe du boom de la construction qui a suivi la réunification. Aujourd’hui, la donne a changé : le manque de constructions neuves, combiné à la démolition des grands ensembles dans l’ancienne partie Est de Berlin, a entraîné une baisse de l’offre aujourd’hui insuffisante pour répondre à la demande. En effet, on observe une forte hausse démographique/pour répondre à une demande croissante. Par conséquent, les premiers effets de la hausse des prix ont commencé à se faire sentir :

A long terme, cela laisse à penser que les prix immobiliers ont un potentiel de croissance intéressant. Il est même probable d’assister d’ici peu à une augmentation des prix immobilier, dans la perspective d’un ajustement des prix locaux de Berlin à ceux de l’Allemagne et à ceux des autres grandes villes européennes.

Un marché locatif intéressant

Les loyers peuvent sembler exceptionnellement bas pour un Parisien car le m² se loue 9€ en moyenne à Berlin contre plus de 30€ sur Paris cependant la rentabilité est comparable. Ces loyers sont également bien inférieurs au reste de l’Allemagne. Le marché locatif est donc d’autant plus intéressant qu’il est aujourd’hui sous-évalué même par rapport aux autres grandes villes allemandes et que les perspectives futures vont vers une hausse des loyers.

La demande croissante de location, couplée à la baisse de l’offre locative, conduit les loyers à s’élever progressivement. Il faut noter que Berlin a moins de 2% de logements vacants. Des quartiers comme Mitte, Friedrichshain ou Prenzlauer Berg sont très recherchés pour les investissements locatifs car les tarifs à la location sont supérieurs aux autres quartiers.

Diverses études, telles que celle de Jones Lang Lasalle, ont montré que le marché locatif était très attractif et prédisent un « gros potentiel du marché immobilier berlinois… » pour les investisseurs.