Convaincu par le potentiel de croissance de Berlin, vous avez décidé d’y acheter un appartement. Mais vous êtes encore un peu incertain, car vous ne connaissez ni la langue, ni le marché immobilier.

Berlin est une ville attractive, où vous trouverez votre bonheur. Voici quelques conseils pour vous permettre de réussir votre investissement immobilier à berlin.

I. Définir votre projet

En matière d’investissement immobilier, un projet clair est la clé du succès pour acheter votre appartement. Berlin est un marché immobilier abordable, offrant un large éventail de possibilités. Vous avez donc l’embarras du choix. Dans un premier temps, nous vous recommandons de vous poser les questions suivantes :

Objectif

Recherchez-vous avant tout…

  • un investissement locatif à Berlin ?
  • la réalisation d’une plus-value lors de la revente de l’appartement acquis ?
  • l’acquisition d’un bien à un prix abordable ?
  • un logement pour votre enfant ?
  • un bien pour constituer ou compléter un patrimoine immobilier ?

À chaque objectif son type de bien. Si vous souhaitez avant tout réaliser une plus-value intéressante, nous vous conseillons d’investir dans un appartement situé dans un quartier à fort potentiel, même si sa rentabilité locative est limitée au moment de l’acquisition.

Découvrez notre offre d'appartements à Berlin !

Nos offres sont mises à jour en permanence grâce au travail des équipes de nos différentes agences sur place à Berlin.

Durée

L’immobilier est presque toujours un investissement sur le long terme. Plusieurs critères entrent en jeu pour planifier la durée de l’investissement, notamment fiscaux. En Allemagne, il n’y a pas de taxation de la plus-value à la vente après 10 ans de détention du bien : nous vous recommandons donc cet horizon d’investissement si vous achetez pour dégager une plus-value intéressante.

Budget

Il faut bien entendu déterminer un budget avant de se lancer dans l’achat d’un appartement à Berlin, en gardant en tête que tout achat nécessitera un apport ou une garantie.

II. Financer votre bien

Après avoir défini votre projet, il s’agit maintenant de le concrétiser. Si vous avez besoin de financer l’achat de votre bien à Berlin, il existe plusieurs options.

Le financement d’un appartement à Berlin avec une banque française n’est possible que dans le cas d’une garantie existante en France (nantissement sur un bien immobilier existant ou un produit financier, tel que assurance vie ou PEA par exemple).

Un financement avec un partenaire bancaire allemand est également possible, à hauteur d’environ 50 % de la valeur du prix du bien. Le bien financé est hypothéqué et fait office de garantie.

Notez qu’il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance pour les crédits en Allemagne.

Enfin, une différence avec la France est à connaître : vous devez avoir obtenu votre financement avant la signature de l’acte notarié car il n’existe pas de clause suspensive d’obtention du crédit.

III. Comprendre les lois allemandes

Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves, et de quoi le financer : il est désormais temps de vous lancer. Si vous ignorez tout du droit allemand, voici l’essentiel à savoir.*

Une procédure d’achat légèrement différente

En Allemagne, la procédure d’achat d’un appartement est plus rapide qu’en France. Une seule signature est nécessaire pour conclure la vente. Il n’existe en général pas de clause suspensive d’obtention du crédit dans l’acte notarié de vente, le financement devra donc être assuré en amont.

Le transfert de propriété se fera lors de l’inscription au cadastre, étape qui ne peut se faire que lorsque l’acheteur a payé le vendeur.

Les frais de mutation liés à l’achat d’un appartement à Berlin sont les suivants :

  • Taxes et frais de mutation « Grunderwerbsteuer » : 6,0 %
  • Frais de notaire : 1 à 1,5 %
  • Impôts foncier et enregistrement au livre foncier « Grundsteuer »: env. 0,5 %

Impôts : en Allemagne ou en France ?

Les impôts sur le revenu foncier seront payés en Allemagne* : une convention fiscale franco- allemande prévoit que les revenus perçus dans un des deux pays ne soient taxés que dans celui-ci. Il est important que préciser que, de manière générale, le revenu foncier imposable en Allemagne sera inférieur à un revenu foncier en France grâce à l’amortissement de 2 à 2,5 % du prix du bien pendant 40 ans. Quant à la CRG CRDS, elle vous sera restituée car elle ne se déclare que pour un revenu locatif en France. Enfin, la taxe foncière est faible et reportée sur le locataire.

Ces réductions peuvent aboutir à un taux de 0 % d’imposition. Ainsi, parmi nos clients français, 80 % ne paient pas d’impôts sur leur bien en Allemagne.*

Gestion locative : ce qu’il faut savoir

Contrairement à la France, où le coût de la gestion est la plupart du temps un pourcentage du loyer, le coût de gestion locative en Allemagne est généralement fixe. Ils s’élèvent à une trentaine d’euros par mois et par appartement. Il vous faudra également ouvrir un compte en Allemagne afin de permettre le transfert des loyers sur votre compte.

IV. Connaître Berlin et son marché immobilier

Avec une moyenne de 3 000 €/m², Berlin est l’une des grandes villes européennes aux prix immobiliers les plus bas. Même si vous achetez un appartement à Berlin sans y habiter, il est recommandé de choisir un appartement bien situé (voir les quartiers de Berlin) pour éviter les mauvaises surprises à la revente. Privilégiez les quartiers centraux de Berlin, où le retour sur investissement est assuré.

Kreuzberg, Friedrichshain, Prenzlauer Berg… la vie de ces grands districts administratifs s’organise en micro-quartiers appelés « Kiez ». Les plus attractifs sont situés aussi bien à l’Est qu’à l’Ouest de Berlin. Prêtez attention à cette découpe informelle du territoire berlinois : les prix peuvent considérablement varier d’un « Kiez » à l’autre.

Les immeubles anciens construits entre 1880 et 1920 sont appelés « altbau » et forment environ 50% du bâti de Berlin. Ils sont rénovés pour la grande majorité d’entre eux. Les appartements situés dans ces immeubles anciens constituent un investissement avantageux. Moins cher qu’un logement neuf à Berlin, un bien ancien se démodera également moins vite.

Une visite vaut mieux que tous les discours : pourquoi ne pas se rendre sur place à l’occasion d’un week-end prolongé ? Vous pourrez vous-même découvrir la diversité de Berlin, et, par la même occasion, visiter les appartements qui vous intéressent. N’hésitez pas à faire appel à nos agents pour planifier votre séjour.

V. Vous faire assister par un expert

Acheter un bien immobilier à Berlin demande non seulement une connaissance de la langue allemande, mais aussi une bonne maîtrise du marché local et du cadre juridique. N’oubliez pas que vous investissez dans un pays où vous ne connaissez pas forcément toutes les procédures et toutes les lois. De même, la méconnaissance de la langue peut constituer un frein non négligeable.

Chez ADEN Immo, nous mettons à votre disposition une expertise unique, forgée par plusieurs années d’expérience du marché berlinois. Nos agents bilingues vous accompagnent en français dans toutes vos démarches. Nous sommes à votre disposition pour organiser une journée de visites d’appartements à Berlin.

Contactez-nous !

Nos experts sont à votre disposition pour répondre à vos question.