Comment acheter un appartement à Berlin
Le marché immobilier berlinois est aujourd’hui l’un des plus intéressants d’Europe.

• Plusieurs facteurs sont à l’origine de cet engouement immobilier pour Berlin :
• Les prix de vente des appartements, 3 à 4 fois moins chers que Paris,
• Les perspectives de plus value intéressantes
• La sécurité de l’achat immobilier grâce à un environnement politique et juridique stable, dans un pays qui reste la première puissance européenne.

Il est possible de trouver des appartements en vente pour 1800€/m². Mais si vous désirez acheter un appartement ou un immeuble à Berlin, il est quand même essentiel de bien vous informer.

Acheter un bien immobilier à Berlin demande des connaissances du marché local mais aussi une bonne maîtrise de votre projet et du cadre juridique.

Voici les 10 conseils que nous pouvons vous fournir afin de vous aider dans vos démarches pour « Comment acheter un appartement à Berlin ».

Avant d’acheter votre appartement à Berlin, il faut tout d’abord définir votre objectif d’investissement :

Par exemple, l’objectif de votre achat immobilier :

• réaliser une plus value lors de la vente de l’appartement ?
  
• trouver le bien unique à un prix d’achat raisonnable ?
  
• effectuer un investissement locatif ?
  
• acheter appartement Berlin ?
  
• disposer plus tard d’un appartement pour votre enfant ?
• se constituer un patrimoine immobilier?

Il faut ensuite déterminer la durée de votre d’investissement :

L’immobilier est en général un investissement à long terme. Il s’agit de constituer un patrimoine sain qui prendra de la valeur avec le temps. Lors de l’achat de votre appartement ou immeuble à Berlin, il est important de déterminer quelle sera la durée de cet investissement en fonction de plusieurs critères, notamment fiscal. La plus value réalisée après 10 ans de détention du bien n’étant pas taxée, nous recommandons cet horizon d’investissement.

C’est pourquoi nous vous recommandons, lors de l’achat de votre appartement, de privilégier les quartiers centraux de Berlin et d’éviter les quartiers à la périphérie de Berlin, où le retour sur investissement est moins certain.

A Berlin, les prix de vente sont bas et sous-évalués. Où pouvez-vous, dans une grande capitale européenne, acheter un appartement de 50m² pour 75 000 ou 80 000 euros?

Pour l’achat de votre appartement à Berlin, il faut avant tout connaître les prix et les micro- quartiers les plus intéressants, appelés « Kiez » à Berlin. Chaque quartier, est en effet divisé en plusieurs micro-quartiers hétérogènes, dont les prix d’achat peuvent varier considérablement d´une rue à l´autre.

Aujourd’hui, les prix de l’immobilier à Berlin, dont la moyenne se situe entre 1 500€ et 3 000€ le mètre carré, figurent parmi les moins chers au sein des grandes villes européennes. Les micro-quartiers les plus attractifs se trouvent aussi bien à l’Est de Berlin qu’à l’Ouest. La localisation et la qualité du bien pourront faire varier les prix de manière considérable. Dans le même quartier, il sera ainsi possible de trouver des prix variant du simple au triple et certaines localisations de premier choix verront les prix grimper à 5 000 euros pour un appartement côté rue !

Il faut bien entendu déterminer un budget avant de se lancer dans l’achat d’un appartement à Berlin. Noter que tout achat nécessitera un apport ou une garantie.

A noter que le financement d’un appartement à Berlin n’est possible avec une banque française que dans le cas d’une garantie existant déjà en France (nantissement sur un bien immobilier existant ou un produit financier, tel que assurance vie ou PEA par exemple).

Un financement est également possible avec un partenaire bancaire allemand, à hauteur de 50% de la valeur du prix du bien maximum.

Note : il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance pour les crédits en Allemagne : vous pourrez néanmoins souscrire, si vous le souhaitez, une assurance décès (Risikolebensversicherung), une couverture incapacité de travail (Berufsunfähigkeitsversicherung) ou une assurance accident-invalidité (Unfallversicherung)...

Convention fiscale franco-allemande

ADEN Foncier n’a pas vocation à être un cabinet d’experts fiscalistes. Cependant, nous vous informons que la convention fiscale avec l’Allemagne, signée à Paris le 21 juillet 1959, spécifie que les revenus provenant de biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat où ces biens sont situés. Cette convention n’est valable que pour les ressortissants français qui investissent à l’étranger.

Les réductions fiscales en Allemagne

A l’heure actuelle, les avantages fiscaux sont les suivants, même s’il est important de noter qu’ils sont susceptibles d’évoluer en fonction des modifications de la législation en Allemagne

Avantages fiscaux pour l’achat d’un appartement à Berlin*

1.    Amortissement du bien ouvert à tous (2 à 2,5% par an de la valeur du bien),
2.    Pas de CSG – RDS,
3.    A la revente, exonération d’impôts sur la plus value immobilière après 10 ans de détention (contre 15 ans en France)

* données à titre d’information, il est nécessaire de vérifier ces informations auprès d’un cabinet fiscaliste spécialisé

Fiscalité Allemande

Les impôts sur le revenu foncier seront payés en Allemagne. N’étant pas spécialisé en expertise fiscale, nous ne pouvons donner une réponse précise à tous les cas de figure, car chaque investissement reste spécifique. Nous disposons pour ce faire d’un réseau francophone à Paris et Berlin. Il est toutefois important de préciser que, de manière générale, le revenu foncier imposable en Allemagne sera inférieur à un revenu foncier en France grâce à l’amortissement de 2 à 2,5% du prix du bien (hors foncier). Le taux d’imposition applicable à ce revenu, déjà amputé de la part d’amortissement, évolue ensuite entre 15% et 42%.

Lors de la vente de votre appartement à Berlin, l’exonération de l’imposition sur les plus value sera possible si vous détenez le bien depuis plus de 10 ans.

La procédure d’achat appartement Berlin est différente de celle de la France. En effet, une seule signature sera nécessaire pour acheter un appartement à Berlin. Il n’existe en général pas de clause suspensive d’obtention du crédit dans les actes notariés de vente de l’appartement à Berlin. Le transfert de propriété se fera lors de l’inscription au cadastre, étape qui ne peut se faire que lorsque l’acheteur a payé le vendeur, c’est-à-dire entre 5 et 7 semaines après la signature de l’acte notarié concernant l’achat de l’appartement.

Les frais de mutation liés à l’achat d’un appartement à Berlin sont les suivants :

• Taxes et frais de mutation « Grunderwerbsteuer »    4,5%
• Frais de notaire    1 à 1,5%
• Impôts foncier et enregistrement au livre foncier « Grundsteuer »        0,5 à 1%

Comme dans tout achat immobilier, faites vous accompagner d’un expert.

Vous ne devez pas oublier que vous investissez dans un pays où vous ne connaissez pas forcément toutes les procédures et toutes les lois. De même, la méconnaissance de la langue peut constituer un frein non négligeable. Nous vous conseillons donc de vous faire assister par un expert immobilier qui maîtrise également la fiscalité et les grands principes juridiques entre la France et l’Allemagne.

Si vous souhaitez louer votre bien, n’oubliez pas qu’une agence locative est nécessaire.

Renseignez donc vous bien sur les règles de la gestion locative en Allemagne. Contrairement à la France, où le coût de la gestion est la plupart du temps un pourcentage du loyer, en Allemagne, le coût de gestion locative est généralement fixe, compris entre 23 et 35€ par mois et par appartement. Il est également nécessaire d’ouvrir un compte en Allemagne afin de permettre le transfert des loyers sur votre compte.