1. Berlin : la capitale au marché immobilier bon marché
2. Un marché immobilier pour tous les types d’investisseurs
3. Le potentiel de Berlin
4. Un marché locatif intéressant
5. L’immobilier berlinois en quelques chiffres
1. Berlin : la capitale au marché immobilier bon marché
Le secteur immobilier à Berlin est en plein essor aujourd’hui. C’est la capitale de l’immobilier bon marché. Contrairement à d’autres marchés européens, le marché immobilier berlinois est sain et équilibré et n’a pas connu de bulle immobilière comme d’autres capitales européennes.
Ces prix et la qualité des immeubles jouent en faveur des nouveaux acquéreurs qui ont la possibilité d’acheter un appartement de 50 m² pour le prix d’un 10 m² à Paris.
Des prix immobiliers 4 fois inférieurs à ceux de Paris (2009)
Le nouveau visage de Berlin
Ces prix s’expliquent par une réunification plus longue que prévue.
Suite à la chute du mur, l’Allemagne a voulu rapidement faire de Berlin la capitale et la vitrine de l’Allemagne réunifiée.
Des architectes contemporains de renommée tels que Daniel Libeskind, Jean Novel et Renzo Piano ont façonné un nouveau Berlin et les programmes de construction se sont multipliés.
Le problème est que, dans le même temps, beaucoup d’habitants ont fui Berlin pour trouver un emploi dans les pôles économiques de l’Ouest de l’Allemagne, tels Francfort ou Munich.
Résultat, les prix immobiliers ont chuté à la fin des années 90. Aujourd’hui les grands chantiers sont terminés, Berlin a fait peau neuve. Les 7 millions de touristes annuels peuvent en témoigner.
Un pouvoir d’achat immobilier important
« Mme C. a acheté en 2008 un appartement de 51m² au prix de 97 000€ en plein cœur de Berlin.»
La qualité des biens et les prix immobiliers actuels font de Berlin l’une des villes les plus Intéressantes en Europe pour les investisseurs.
Le pouvoir d’achat immobilier (nombre de mètres carrés achetés avec le revenu moyen de la ville) à Berlin est 4 fois supérieur au pouvoir
d’achat immobilier à Londres et Paris (cf. ci-dessous).
Ceci signifie que les prix berlinois sont sous-évalués par rapport aux autres grandes villes européennes. Cette situation ne devrait pas perdurer et nous devrions assister à un lissage des valeurs dans les années à venir, c’est-à-dire que les prix berlinois devraient augmenter pour se
rapprocher des autres métropoles.
| Pays | Salaire/m² |
|---|---|
| Berlin | 1,75 |
| Vienne | 1,38 |
| Budapest | 0,6 |
| Londres | 0,5 |
| Prague | 0,5 |
| Paris | 0,4 |
Une qualité de vie
Berlin est désormais la 3ème ville la plus visitée d’Europe, derrière Paris et Londres, mais devant Rome, Barcelone et Madrid.
Cela tient à sa qualité de vie, à l’originalité de son architecture et au fait qu’elle soit devenue un centre des nouvelles tendances dans l’art et la culture.
La culture et l’art y sont omniprésents avec ses 170 musées, ses 130 théâtres, ses 350 galeries d’art et ses multiples événements internationaux, tel que les Berlinales (Film International du Film).
La capitale attire de plus en plus d’étudiants fortement diplômés de toute l’Allemagne et de toute l’Europe grâce notamment à la réputation de sa qualité de vie (les quartiers de Berlin).
Les salariés berlinois possèdent des qualifications de premier ordre, et sont compétitifs au niveau international.
2. Un marché immobilier pour tous les types d’investisseurs
Les investisseurs sont de tout type car les prix immobiliers à Berlin permettent à chaque profil d’investisseurs d’acheter un appartement selon ses envies et ses besoins, ce qui constitue un privilège en Europe.
Voir nos programmes immobiliers à Berlin
Si les institutionnels avaient commencé à investir dans l’immobilier à Berlin dès la chute du Mur, ils sont rejoints actuellement par de nombreux investisseurs particuliers, scandinaves mais aussi britanniques ou français, qui croient dans l’immobilier à Berlin. Ainsi beaucoup de Français qui avaient investi en France lors de la dernière décennie, effectuent un arbitrage de leur portefeuille en faveur de Berlin afin de repartir sur un nouveau cycle immobilier haussier.
Parce que les experts prédisent un doublement des prix de vente à horizon 10 ans
Parce que les plus values lors de la vente sont exonérées d’impôt après 10 ans de détention de biens
3. Le potentiel de Berlin
Le marché immobilier berlinois est à contre courant des autres marchés européens.
En effet, alors que le marché de l’immobilier est morose en Europe, Berlin a retrouvé son rayonnement international et les prix du marché immobilier à Berlin ont commencé à augmenter (voir pourquoi acheter à Berlin ?).
Le potentiel économique de Berlin
La ville a retrouvé son rayonnement international et les prix du marché immobilier ont commencé à augmenter.
C’est une métropole dynamique, le gouvernement s’y est installé, c’est le siège de nombreuses ambassades, consulats ou organismes internationaux.
La ville est au centre de l’Europe et voit sont économie se développer :
- Redécollage économique avec l’installation de nombreuses entreprises (IBM, sony , Coca cola...), notamment dans le domaine des médias (Universal Music, MTV Europe) et des nouvelles technologies (parcs Adlershof et Biotech Park).
- 3ème ville la plus visitée d’Europe devant Madrid, Rome et Barcelone
- Situation centrale dans la nouvelle Europe des 27
- Capitale des nouvelles tendances dans l’art et la culture
- Dynamisme démographique
2012 : Le nouvel aéroport BBI- Berlin Brandenbourg International
Le paysage aéroportuaire est en cours de mutation puisque le légendaire Tempelhof a fermé en octobre 2008 et que la fermeture de Tegel est prévue pour 2011, date de la mise en service du nouvel aéroport international, le BBI, Berlin Brandenbourg International, construit sur le site de Schönefeld.
Cet aéroport sera probablement un tournant important dans la vie économique de Berlin.
De nombreux pôles économiques se créent autour de l’aéroport et de nombreuses liaisons vont être ajoutées.
Ce nouvel aéroport est destiné dans un premier temps à recevoir 30 millions de passagers, dans un second temps, un projet d'agrandissement devrait aboutir avant 2030 et permettre le transport de 50 millions de passagers par an, hissant Berlin à un niveau comparable aux grandes capitales Européennes.
Des perspectives favorables pour l’immobilier à Berlin
Le marché Allemand n’est pas encore totalement unifié. Des disparités entre l’Ouest et l’Est persistent. Ainsi, si les prix des logements à Munich sont très élevés, ils sont au contraire très bon marché à Berlin.
Les prix immobiliers de Berlin ne semblent pas à leur niveau d’équilibre à long terme. Ces prix bas s’expliquent principalement par l’offre excédentaire de logements qu’a connu Berlin durant les années 90, conséquence direct du boom de la construction qui a suivi la réunification. Aujourd’hui, la donne a changé : le manque de constructions neuves, combiné à la démolition des grands ensembles dans l’ancienne partie Est de Berlin, a entraîné une baisse de l’offre aujourd’hui insuffisante pour répondre à la demande. Par conséquent, les premiers effets de la hausse des prix commencent à se faire sentir.
A long terme, cela laisse à penser que les prix immobilier ont un potentiel de croissance intéressant. Il est même probable d’assister d’ici peu à une augmentation des prix immobilier plus rapide que celle des salaires sur Berlin, dans la perspective d’un ajustement des prix locaux de Berlin à ceux de l’Allemagne et à ceux des autres grandes villes européennes.
Blog immobilier Berlin
4. Un marché locatif intéressant
Le marché locatif berlinois est sain et les loyers paraissent sous évalués. Les loyers peuvent sembler exceptionnellement bas pour un Parisien car le m² se loue 5,9 € en moyenne à Berlin contre plus de 20€ parfois sur Paris. Ces loyers sont également bien inférieurs au reste de l’Allemagne. Ainsi, à Munich, les loyers sont à plus de 10€/m² ou 8€ à Cologne.
Le marché locatif est donc d’autant plus intéressant qu’il est aujourd’hui sous valorisé et que les perspectives futures vont vers une hausse des loyers.
La demande croissante de location, couplée à la baisse de l’offre locative, conduit les loyers à s’élever progressivement. Il y a quelques années, on comptait 103 logements pour 100 ménages à Berlin. Ce ratio s’est stabilisé aujourd’hui à 98,5 logements pour 100 ménages.
Des quartiers comme Mitte ou Prenzlauer Berg sont très recherchés pour les investissements locatifs car les tarifs à la location sont supérieurs aux autres quartiers.
Diverses études, telles que celle de Jones Lang Lasalle, ont montré que le marché locatif était très attractif et prédisent un « gros potentiel du marché immobilier berlinois… » pour les investisseurs.
Rénover pour mieux louer
Ces dernières années, un nouveau phénomène est apparu : la hausse brutale des loyers dans certains quartiers. En effet, les propriétaires ont refait à grand frais les appartements afin de pouvoir les louer plus cher. Les prix se sont alors envolés, notamment dans certains quartiers tels que Prenzlauer Berg ou Mitte, où il n’est pas rare de voir des loyers à plus de 15€/m².
